Проверка недвижимости перед покупкой: желание или необходимость?

Известны многочисленные случаи махинаций с недвижимостью вторичного рынка. Чтобы не стать очередной жертвой обмана, важно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры или иной недвижимости еще до заключения сделки. У неопытного обывателя всесторонняя проверка может занять уйму времени и сил, поэтому юрист по недвижимости для многих просто спасение. Однако если нанять квалифицированного специалиста нет возможности, этим можно заняться самостоятельно.

На что обратить внимание?

Начать стоит с проверки документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи, мены или дарения, а также свидетельство о праве на наследство. Документы необходимо лично тщательно осмотреть, убедившись в отсутствии следов фальсификации или подчистки. Бывает, что в подобных документах присутствуют исправления, но все они должны быть заверены подписями каждого из лиц, подписавшихся в договоре, а также подписью и печатью нотариуса.

Проверке подлежит также государственная регистрация договора. В некоторых договорах указаны условия его расторжения, поэтому следует выяснить, насколько точно они были соблюдены, а также когда договор вступил в действие. Настораживающим фактором, например, может служить быстрая продажа подаренной или завещанной квартиры лицом, не являющимся родственником бывшего владельца. 

Следующий важный шаг – проверка истории квартиры/недвижимости, например переходы права собственности, аресты имущества, ограничения совершения сделок. Такие данные содержатся в выписке из ЕГРП, которую должен представить собственник. Обратите внимание, как часто недвижимость переходила от одного собственника к другому, как долго в ней никто не жил. Просмотрите даты имущественных споров, случаев наложения ареста (если таковые имеются) – есть ли вероятность их повторного возникновения? Согласно действующему законодательству, сделки с недвижимостью могут быть признаны недействительными максимум в течение 3-х лет. Поэтому если за последние 3 года подобные конфликты не зафиксированы, то все хорошо. Если же таковые имеются, то необходимо проверить судебное решение о законных правах на квартиру. Если судебное разбирательство еще не завершено, то заключение сделки конечно необходимо отложить.

Качество недвижимости – это очередной пункт в списке для проверки. На основании документов из БТИ убедитесь, что в помещении отсутствует незаконная перепланировка, которая по закону является административным правонарушением. 

Проверить также необходимо собственника недвижимости, убедившись в подлинности его документов, удостоверяющих личность. Справочные данные по этому поводу содержатся на портале ФМС РФ. Юридические же данные может выдать лишь паспортный стол. Обратите внимание на дееспособность и адекватность собственника недвижимости, при необходимости обратитесь за помощью к соседям. 

Впоследствии проблемы могут возникнуть при появлении третьих лиц, предъявляющих права на долю в данной собственности и оспаривающих сделку. Чтобы избежать такой неожиданности проверьте права третьих лиц или запросите расширенную выписку из домовой книги. Нет ли здесь прописанных людей, временно отсутствующих: например несовершеннолетних детей; лиц отбывающих срок в местах заключения или находящихся на длительном лечении? Сохраняется ли за ними право проживания после продажи квартиры? 

Проверив все вышеперечисленные пункты еще до совершения сделки, Вы обезопасите себя от нежелательных последствий в будущем.