Особенности и опасности покупки квартиры с зарегистрированным в ней человеком

Покупка квартиры с зарегистрированным в ней человеком, в настоящее время не редкость. Иногда это следствие невнимательного отношения к сделке купли-продажи, а иногда заведомо известный факт, который по каким-либо причинам был проигнорирован или по взаимному согласию должен был быть решен в обозримом будущем. Причины и ситуации бывают совершенно разные, но факт остается фактом и зарегистрированный в приобретаемой квартире человек является «обременением» для недвижимости и покупателя. Однако, в большинстве случаев, при соблюдении предусмотренных законом процедур, для покупателя такая ситуация не представляет угрозы.

Когда и на каких условиях можно соглашаться на покупку квартиры с зарегистрированными в ней людьми?

Покупка квартиры с зарегистрированным человеком в некоторых случаях может стать выгодным решением, которое не доставит вам проблем. К таким идеальным вариантам относится:

• покупка такой квартиры с внушительной скидкой;
• в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние и недееспособные люди;
• проживающий человек не подписывал отказ от приватизации в пользу иных лиц;
• зарегистрированный – не родственник владельца;
• зарегистрированный не проживает в квартире;
• зарегистрированный не имеет пожизненного права проживания в квартире.
• Во всех этих случаях выписка через суд вполне реальна.

Если вы столкнулись с тем, что бывшие владельцы не могут выехать из купленной вами квартиры сразу, обезопасить себя от длительного ожидания вам поможет 2 варианта:

• оплата в 2 транша – при подписании договора и после окончательного выселения бывшего владельца;
• указание в договоре конкретной даты выезда (можно со штрафными санкциями).

Как быть если в купленной квартире прописаны посторонние?

В случаях, когда в новоприобретенной квартире прописан человек, закон встает на сторону добросовестного покупателя. На практике это значит, что после регистрации квартиры, все проживающие в ней граждане обязаны быть сняты с регистрационного учета. Даже оставаясь прописанными, эти граждане не имеют права распоряжаться квартирой после совершения сделки купли-продажи. Более того, новый владелец вправе выписать их, обратившись в суд. Правда в этом случае есть некоторые исключения. Без добровольного согласия не могут быть выписаны следующие лица:

• в отношении которых действует завещательный отказ на пользование квартирой;
• отказавшиеся от приватизации в пользу иных лиц;
• являющиеся членами жилищного кооператива, а также члены их семей;
• несовершеннолетние;
• недееспособные.

Учитывая вышесказанное, следует быть крайне внимательными при проверке документов. Чтобы удостовериться в «чистоте» квартиры лично, необходимо запросить выписку из домовой книги расширенного типа, в которой будут представлены точные данные о лицах, когда-либо зарегистрированных в данной квартире, а также временно выписанных из нее (что бывает в связи с отбыванием наказания). 

Поступить разумно и не стать заложником обстоятельств, поможет юрист по жилищным вопросам.

Что делать если прописанный человек не проживает в стране уже долгое время? 

Существует 3 пути решения проблемы:

• обращение гражданина в консульство страны, где он проживает и оформление снятия с регистрационного учета оттуда;
• оформление прописанным гражданином нотариально удостоверенного согласия о выписке из квартиры;
• обращение в суд с соответствующим заявлением.

Особенности снятия с регистрационного учета человека через суд

Чтобы выписать нежеланного «соседа» из квартиры вначале следует предпринять меры по его выписке в добровольном порядке. Иногда убедительность покупателя позволяет разрешить дело на стадии досудебного урегулирования. Однако дело обстоит иначе когда мирным путем ситуация не разрешается и единственный выход – снятие с регистрации через суд. Стоит отметить, что выселение прописанного человека из купленной квартиры – крайняя мера, к которой суд прибегает очень неохотно.

Бывают случаи, когда сделка купли-продажи может быть признана судом недействительной и продавец обязан вернуть деньги. На практике часто бывает так, что денег с продажи квартиры у бывшего владельца уже нет, иная собственность отсутствует. В итоге назначенная судом сумма будет изыматься из его доходов постепенно, что обычно затягивается на долгие годы. 

Избежать опрометчивых решений и учесть все юридические нюансы при покупке квартиры поможет жилищный юрист. Под чутким руководством опытного специалиста вы никогда не окажетесь в безвыходной ситуации!