Банкротство застройщика: защита прав дольщиков
В последнее время множество строительных компаний, взявших на себя обязательства долевого строительства, объявляют себя банкротами, в связи с чем многие дольщики оказываются в крайне затруднительной ситуации: без денег и без обещанной квартиры. Что делать обманутым дольщикам и как защитить свои права?
Зачастую, поведение обманутых людей можно разделить на два основных типа: оптимисты, которые считают что всё в порядке и квартира, за которую они заплатили деньги, рано или поздно достанется им в собственность; и пессимисты, которые начинают «бить тревогу», поскольку уверены, что и квартира, и вложенные деньги безвозвратно утеряны. Однако, обе эти группы в той или иной мере ошибаются.
Что такое банкротство с точки зрения закона, и каковы нормы закона в отношении дольщиков?
По определению, данному в ФЗ, банкротство является неспособностью должника (признанной арбитражным судом) вернуть своим кредиторам денежные средства в полном объеме или выполнить обязанности по уплате обязательных платежей. Что же касается дольщиков, то обязательства застройщика по отношению к нему могут отличаться в зависимости от заключенного между ними договора, поэтому во избежание сложностей в будущем, стоит внимательно подойти к данному вопросу.
На практике нередки случаи, когда все сроки сдачи дома истекли и просрочены на несколько лет, а застройщик объявил о своём банкротстве. Что необходимо делать дольщику в этом случае? Первым шагом является письменное обращение в компанию застройщика, с требованием о представлении причин задержки сдачи дома. На данном этапе могут возникнуть сложности в части составления требования и объективной оценки ситуации, поэтому консультация юриста по недвижимости будет в этом случае не лишней.
Одним из важнейших факторов для выработки стратегии действий является стадия, на которой находится строительство дома. Он может быть завершен, но в связи с бюрократическими проволочками, застройщик не передал пакет документов необходимый для ввода объекта в эксплуатацию. Либо строительство дома может быть просто не завершено.
В первом случае дольщик находится в выгодном положении, поскольку при наличии доказательств о произведенной оплате в полном объеме он может потребовать передачу права собственности через районный суд. Совершенно иначе обстоит дело, когда застройщик находится в процессе признания банкротства в арбитражном суде и дом не достроен. Здесь уже вариантов развития событий несколько. Дольщик может включиться в реестр требований кредиторов и ждать возврата вложенных в строительство денег. Или включиться в реестр по передаче жилого помещения и дожидаться (чаще всего неопределённое количество времени), когда другая строительная компания достроит данный объект или передадут жилое помещение в том состоянии, в котором оно находится и достраивать дом придется за общий счет, скооперировавшись вместе с другими обманутыми дольщиками.
Выбор способа защиты прав дольщика зависит от многих факторов. Не малую роль играет договор, заключенный с застройщиком. Несмотря на то, что судами признаются предварительные договоры, инвестиционные договоры и иные формы договоров, наравне с договорами долевого участия в строительстве (ДДУ), заключенные в соответствие с 214-ФЗ, последние пользуются большими привилегиями и более защищены со стороны государства
К сожалению, требования граждан-дольщиков по закону о несостоятельности (банкротстве) включаются в третью очередь погашения, после выплат компенсаций вреда здоровью, задолженностей по зарплате, погашение требований залоговых кредиторов и т.д., поэтому следует рассчитывать на то, какое имущество останется после удовлетворения предыдущих очередей и на что дольщик может претендовать и получить после окончания процедуры банкротства. Оценить все шансы на получение максимального возмещения поможет квалифицированный адвокат по делам о банкротстве.
В любом случае, не стоит забывать о том, что «под лежачий камень вода не бежит». Необходимо предпринимать решительные действия и разбираться в причинах банкротства строительной компании. В противном случае, обманутый дольщик попросту рискует остаться как без квартиры, так и без денег, отданных за эту квартиру. В таких ситуациях эффективную помощь окажет адвокат по недвижимости.